Cuatro Reits para invertir por dividendo

Esta semana por fin he podido terminar el artículo que estaba preparando desde hace tiempo sobre REIT tal y como os avancé anteriormente, así que he preferido centrarme en este artículo en lugar de del habitual repaso semanal de noticias. Según comentábamos el otro día cuando hablábamos de invertir en dividendo mediante REIT después de presentar a las REIT como un posible camino de inversión para vivir del dividendo hoy toca analizar cuatro reits destacadas en sus respectivas categorías.

 

Según acordamos, para analizar una REIT estudiaremos fundamentalmente los siguientes puntos:

- Parámetros analíticos: FFO, Dividendo, payout y deuda

- Cartera: Nivel de ocupación, calidad de inquilinos

- Equipo gestor y futuro

 

Las compañías elegidas para mostrar este estudio son: Realty Income (O), Omega Healthcare Investors Inc. (OHI), HCP Inc. (HPC) y Digital Realty Trust Inc. (DLR).

 

Comencemos con el análisis, pero antes vamos a conocer un poco mejor a estas compañías:    

 

Realty Income (O):

Se autodenomina la compañía del dividendo mensual (aunque no sea la única en retribuir al accionista de esta forma). Lleva la friolera de 45 años repartiendo dividendos, con más de 70 incrementos del dividendo desde su listado en el NYSE en 1994, resultado un total de casi 20 años de incrementos consecutivos.

Básicamente adquieren propiedades comerciales alquiladas a inquilinos de alta calificación crediticia con acuerdos de alquiler de más de 10 años. Generalmente, los inquilinos pagan las tasas, lo seguros y el mantenimiento de la propiedad.

 

Omega Healthcare Investors Inc (OHI):

REIT especializada en propiedades que denominan centros de enfermería especializados (instalaciones de cuidados médicos) que o bien alquila o a los que ofrece financiación. Tiene un registro de 11 años consecutivos de incremento en su dividendo (que paga trimestralmente).

 

HCP Inc (HCP):

REIT también especializada en propiedades relacionadas con el cuidado de la salud. Forma parte del privilegiado grupo de Aristócratas de los dividendos y lleva 29 años consecutivos incrementando su dividendo.

 

Digital Realty Trust Inc. (DRL):

Mayor REIT del mundo dedicado a los centros de datos. No se limitan a trabajar con grandes compañías que necesitan alojamiento para sus servidores sino que también ofrecen servicios expertos en centros de datos a pequeños y medianos negocios. Ha incrementado su dividendo en los últimos 9 años ayudado por el crecimiento constante de las empresas, sobre todo punto com.

 

A continuación, repasamos unos interesantes datos de todas las anteriormente citadas compañías.

 

Parámetros analíticos:

Como los datos más antiguos de los que dispongo de DLR son de 2005, por homogeneidad de las tablas, reduzco la información de las demás compañías hasta la misma fecha.

		2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006	2005
O	BPA	1,06	0,86	1,05	1,01	1,03	1,06	1,16	1,11	1,12
	FFO	2,41	2,02	2,01	1,83	1,84	1,883	1,89	1,73	1,62
	DIV	2,147	1,772	1,737	1,722	1,707	1,662	1,562	1,437	1,346
	FFO Payout	89,1%	87,7%	86,4%	94,1%	92,8%	88,3%	82,6%	83,1%	83,1%
OHI	BPA	1,46	1,12	0,46	0,52	0,87	0,94	0,9	0,78	0,45
	FFO	2,56	2,06	1,69	1,42	1,4	1,3	1,42	1,31	0,82
	DIV	1,86	1,69	1,55	1,37	1,2	1,19	1,08	0,96	0,85
	FFO Payout	72,7%	82,0%	91,7%	96,5%	85,7%	91,5%	76,1%	73,3%	103,7%
HCP	BPA	2,95	2,72	2,19	2,23	2,14	2,18	2,23	1,96	1,88
	FFO	2,13	1,19	1,29	1,01	0,4	1,79	2,7	2,65	1,12
	DIV	2,1	2	1,92	1,86	1,84	1,82	1,78	1,7	1,68
	FFO Payout	98,6%	168,1%	148,8%	184,2%	460,0%	101,7%	65,9%	64,2%	150,0%
DLR	BPA	2,12	1,48	1,32	0,68	0,61	0,41	0,34	0,47	0,25
	FFO	4,78	4,46	4,09	3,49	2,92	2,59	2,02	1,61	1,37
	DIV	3,12	2,92	2,72	2,02	1,47	1,26	1,17	1,08	1
	FFO Payout	65,3%	65,5%	66,5%	57,9%	50,3%	48,6%	57,9%	67,1%	73,0%

Las tablas representan numéricamente una evolución temporal y la información está toda ahí, pero no hay nada como representar los números que contienen en un gráfico para detectar tendencias y puntos críticos, así que a continuación os represento tres figuras mostrando el FFO, el dividendo y el payout sobre el FFO. Dejo de lado el BPA (la he incluido para los curiosos) por la menor importancia del mismo en este tipo de compañías según ya comentamos anteriormente.

FFO:

Dividendos:

Payout sobre FFO:

 

Se observa una espectacular crecimiento del FFO y dividendo en DLR y lo severamente que se ha visto afectada HCP por la crisis financiera (aún con todo ha mantenido su política de retribución creciente al accionista). En 2009 se vio obligada a pagar el dividendo con más del 450% del FFO, sin embargo, es algo relativamente frecuente en HCP pagar tener un payout superior al 100% respecto del FFO. La métrica de HCP mejora si la comparamos con lo que la compañía denomina FAD (Funds available for distritution), en 2013 cerró con una cifra de FAD de 2,52 $, lo que equivale a un payout sobe FAD del 83%. El parámetro FAD no es otra cosa que el FFO ajustado del que hablábamos en el anterior artículo de Reits.

 

En cuanto al parámetro de rentabilidad de dividendo anual estimada y a una interesante métrica como es la relación entre el precio y el FFO (al estilo del PER), lo podemos resumir en la siguiente tabla:

	O	OHI	HCP	DLR
RPD	4,97%	5,64%	5,25%	5,95%
Precio/FFO	18,20	13,84	19,48	18,16

Me refiero a rentabilidad estimada por la relativamente alta frecuencia en el incremento del dividendo en alguna de las empresas analizadas, por lo que no es posible saber a ciencia cierta el dividendo de este ejercicio.

Merece la pena destacar el bajo valor del factor Precio/FFO de OHI comparado con la media de los otros valores a pesar de la buena evolución en bolsa reciente de OHI.

Para cerrar el punto más técnico dejo los gráficos de la evolución de los distintos valores en representación mensual:

 

 

 

 

De los gráficos observamos que todas han corregido una parte notable de lo perdido en 2013, pero se encuentran o bien en zona de resistencia o parados y en particular OHI da bastante miedo por la posibilidad de una cuña de agotamiento alcista que puede acabar hundiendo el valor de confirmarse, por lo que las compras deberían esperar desde el punto de vista técnico hasta que se aclare el camino a seguir.

 

Continuando con el análisis ahora nos centramos en la deuda de las compañías.

Compañía	O	OHI	HCP	DLR
Deuda	4.200	2.001	8.801	4.974
Gasto en intereses	180,9	107,0	435,0	189,0
Deuda/Capitalización	43,3%	44,8%	46,3%	68,2%
Gastos en intereses/FFO	39,2%	16,8%	32,2%	19,2%

Los datos de deuda y de gastos en intereses están en Millones de dólares americanos y son de cierre de 2013.

De estos datos se observa lo bien controlada que tienen la deuda todas estas compañías, recordemos que una de las fórmulas de financiación más habituales es la de emitir nuevas acciones con las que poder comprar nuevos activos que le ofrezcan rentas en el futuro, así que era algo relativamente esperado el no encontrar excesivos problemas de deuda. DLR es quien tiene peor relación Deuda/Capitalización, sin embargo, el bajo gasto en intereses (es de las que menos paga porcentualmente) le compensa tener esa diferencia.

 

Si analizamos la cartera de propiedades de las compañías nos encontramos con:

 

Realty Income:

Diversificación de inquilios
FedEx	5,20%
Walgreens	5,0%
Family Dollar	4,80%
LA Fitness	4,30%
AMC Theatres	3,10%
Diageo	2,90%
BJ's Wholesale Clubs	2,90%
Northem tier Energy/Super America	2,50%
Dollar General	2,40%
Rite Aid	2,20%
Regal Cinemas	2,10%
CVS Pharmacy	2,10%
the Pantry	1,80%
Circle K	1,70%
Walmart/Sam's Club	1,60%

Posee casi 3900 propiedades. El 70% de los inquilinos tienen grado crediticio de inversión y la ocupación de 2013 alcanzó el 98,2% (en 2012 fue del 97,2%).

OHI:

Gestiona 541 instalaciones que operan casi 60.000 camas distribuidas en 38 estados de EE.UU.

Los inquilinos que tiene representan más del 5% de los ingresos son:

Diversificación de inquilios
New Ark Investment	14%
Genesis HeathCare	9%
Communicare Heath Services	9%
Health and Hospital Corporation	8%
Subsidiaris and amffiliates of Airamid Health Management	7%
Signatur Holdings II	6%
S&F Managemente Company	5%

Ocupación por encima del 80%.

HCP:

Tiene un total de 444 residencias, 302 centros de cuidados médicos especializados, 115 centros científicos, 272 oficinas médicas y 20 hospitales. Aunque tiene presencia en casi 40 estados, California, Texas y Florida suponen el 40% de sus ingresos.

Diversificación de inquilios
HCR MANOR CARE	29%
EMERITUS CORPORATION	13%
BROOKDALE SENIOR LIVING	8%
SUNRISE SENIOR LIVING	5%
HCA	3%
AMGEN	2%
GENENTECH	2%
TANDEM/LAVIE	2%
FOUR SEASONS HEALTH CARE	2%

El nivel de ocupación asciende al 91%.

 

DLR:

Dispone de 131 propiedades que alquila a más de 600 inquilinos, de los que el reparto geográfico de ingresos supone el 77% de procedencia EE.UU., el 19% en Europa y el 4% Asia.

Diversificación de inquilios
CenturyLink	7,70%
IBM	5,90%
telX	4,20%
Equinix	3,20%
Morgan Stanley	2,70%
Facebook	2,40%
AT&T	2,30%
Deutsche Bank	2,10%
Verizon	1,80%
Sungard	1,80%

Tasa de ocupación superior al 91,2% (descendió desde el 93,3% en 2012).

 

Por último, pasamos a analizar brevemente el equipo gestor y futuro de la compañía:

 

Realty Income:

El actual CEO es John P. Case. Licenciado en Arte en la universidad de Washington y en Economía en Escuela de Negocios de Darden (En la Universidad de Virginia) con un Masten en Administración de Negocios. Case entró en Realty Income en 2010 como Vicepresidente Ejecutivo y Responsable Jefe de Inversiones, ocupando el puesto hasta Marzo de 2013 donde le ascienden a presidente. En Septiembre es nombrado CEO de la compañía. Anteriormente trabajó en RBC Capital Markets, y como banquero de inversiones en Real State durante 19 años en Nueve York. El aterior CEO (Tom A. Lewis se ha deshecho en pare bienes con John P. Case con quien ha trabajado recientemente en el último ciclo expansivo de Realty Income. Recordemos que en 2013 ha cerrado la compra a la empresa de Nicholas S. Schorsch (American Realty Capital Trust)por 1.900 Mn$).

La compañía espera un crecimiento de alquileres del 1,5% y un FFO entorno del 5% fundamentado en adquisiciones de 1.200 Mn$, por lo que el crecimiento del dividendo podría ser del mismo orden de magnitud y rondar el 5%. No veo porqué no puede seguir así mucho tiempo más.

 

OHI:

C. Taylor Pickett es el CEO de la compañía desde 2001 y anteriormente era el vicepresidente y CFO de IHS (Integrated Health Services), una compañía pública de servicios de atención médicos. Tiene estudios de Negocios en la Universidad de Delaware y Derecho en la Universidad de Maryland.

La compañía espera para 2014 una mejora del FFO del 8% y un FAD de 2,5$ lo que dejará el payout sobre FAD sobre el 70% (muy sostenible). El sector en el que trabaja, va a seguir creciendo en el futuro, por lo que como negocio tiene mucho potencial debido al envejecimiento de la población que va a requerir de cuidados médicos cada vez más especializados en salud para personas de la tercera edad.

 

HCP:

Tras 10 años como CEO, James Flaherty III fue despedido como CEO y presidente de HCP a mediados de 2013, según el consejo por diferencias en el estilo de liderazgo con el consejo y haber perdido el liderazgo.

Lauralee E. Martin (62 años) es nombrada CEO y presidenta tras 5 años en el consejo en sustitución de Faherty. Anteriormente, Martin, había trabajado como CFO inicialmente y finalmente CEO en la división americana de Jones Lang LaSalle (firma de inversión en Real State). Posee una licenciatura en Arte de la Universidad de Oregón y MBA de la Universidad de Connecticut.

Puede que nunca sepamos los verdaderos motivos del cambio ya que la empresa ha indicado que la transición no supone un cambio en la estrategia de este REIT, sino únicamente un cambio en el estilo de liderazgo... algo desde mi humilde opinión muy llamativo.

Personalmente no veo ningún cambio real en la empresa y tampoco ningún escándalo que provocara el cambio del consejo, el cambio tampoco es especialmente "generacional", así que entiendo que Flaherty perdió la habitual lucha de poderes en un consejo de administración, y no parece que la empresa no se verá perjudicada por su salida.

 

DLR:

Arthur William Stein J.D. (59 años) actúa como CEO interino desde el pasado mes de marzo, aunque realmente es el CFO de la compañía desde 2004. Con 30 años de experiencia en el sector REI, es licenciado en Arte por la Universidad de Princeton.

El aumento de servicios es la nube y la fortaleza de las empresas punto como que pueden requerir servicios de DLR le proporcionan un futuro prometedor. Este año la compañía espera mejorar su dividendo algo más del 6%, si bien, su FFO acabará casi plano si las adquisiciones no son plenamente acertadas, por lo que la moderación del crecimiento parece haber comenzado.

 

Conclusión

En definitiva cuatro señoras REIT con las que creo que se puede contar en cartera para vivir del dividendo. Estar en las cuatro es sin duda una excesiva exposición al sector de bienes raíces norteamericano, por lo que personalmente me quedo con la elección menos arriesgada que es Realty Income. Pero esperaría a comprar en el entorno a 36$ o cuando tuviera una rentabilidad de entorno al 6%.

 

Si bien es cierto, que puedo entender que a más de alguno le llame la atención un REIT que sin duda es el que más se ha movido el pasado ejercicio, hablo de American Realty Capital Properties (ARCP). Es un REIT joven en el mercado que ha crecido mucho, muchísimo. Cotiza en bolsa desde finales de 2011 y se ha convertido en el mayor REIT (triple net) a base de compras. Pasando de tener una deuda de 77 Mn$ en 2011 a un total de 10.318 Mn$ en el último cuarto presentado. Igualmente ha pasado de tener 5,7 Millones de títulos a tener 907 Millones de títulos tras la última emisión de 138 millones de units. Actualmente tiene una rentabilidad por dividendo del 8,6% un AFFO este último cuarto de 0,25$ (comparado con los 0,22$ del año pasado). y un por lo tanto su payout sobre AFFO es casi del 100%. Es un REIT que ha decidido crecer, dejando de un lado la calidad de los inquilinos (aún con todo el 45% de los mismos tiene grado de inversión) y se ha diversificado por 49 estados con casi 720 inquilinos de casi 90 industrias diferentes, destacando Red Lobster (Cadena recientemente vendida por Darden y que ciertamente no atraviesa el mejor momento), Walgreens y CVS Pharmacy. La caída de la cotización al entorno al que se emiten las acciones nuevas 12$ ha hecho subir la rentabilidad del dividendo. Personalmente no entraría en una compañía tan explosiva como esta, pero comprendo que hay quien es más arriesgado que yo y quiera probar suerte.

 

Saludos