Invertir en dividendo mediante REIT

Según comentaba, desde hace algún tiempo tenía una deuda con muchos de vosotros que me pedíais una opinión sobre la inversión en REITs. Pues, espero que os guste esta entrada... comenzamos. 

 

En primer lugar, hacemos un poco de historia:    

 

Las REIT (Real State Investment Trust) se articulan en EE.UU. en el año 1960 con el fin de permitir la entrada al pequeño inversor en el mercado de bienes raíces (Real State) sin necesidad de realizar grandes inversiones y sin la compleja gestión que supone el manejo de un patrimonio inmobiliario.

 

Las REIT en palabras llanas son algo parecido a un fondo de inversión que compra, vende, alquila y en definitiva gestiona el patrimonio inmobiliario que acumula. Generalmente nace de una oferta pública (OPV), en la que al acudir de adquieren units (unidades o porciones de las propiedades del REIT).

 

Para que una compañía tenga la consideración de REIT, debe cumplir los siguientes requisitos:

 

• Invertir al menos el 75% de sus activos en bienes raíces.
• Obtener al menos el 75% de los ingresos de rentas de propiedades, intereses de hipotecas o de ventas de propiedades inmobiliarias.
• Repartir, al menos, el 90% de los beneficios a sus accionistas.
• Ser una corporación.
• Estar gestionada por una junta de directores o fideicomisarios.
• Tener un mínimo de 100 accionistas (unitholders).
• No debe tener más del 50% de sus units en poder de 5 o menos personas o entidades.

Las REITS se agrupan fundamentalmente en Equity Reits (son las más cercanas a la definición que he dado anteriormente) y en Mortage Reits (mReit). Estas últimas, a modo de resumen son prestamistas, ya que su beneficio se nutre de cobrar intereses de las hipoteques que los bancos paquetizan y venden en el mercado. También se pueden registrar REITs mixtas o híbridas (que es el término mas empleado), aunque en la actualidad no hay ninguna de este tipo registrada en EE.UU. de entre las 202 REIT que había a finales de 2013.

 

Personalmente, al ser la mReits compañías básicamente financieras, no me creo capacitado para analizarlas, ya sabéis de mis respetos hacia los balances de los bancos nacionales, así que imaginad lo que opino de un "prestamista" americano. Mejor ni acercarme a ellas, son un riesgo que no estoy dispuesto a correr.

 

Continuando con la definición de REIT, hay que indicar que las Equity Reit, dependiendo del tipo de inmueble gestionan, se pueden dividir en categorías entre las que destacan: Retail, Residential, Office y Healthcare, pero también nos encontramos compañías mixtas, especializadas el Hoteles, en naves industriales, en infraestructuras,...etc.

 

Cuando se invierte en un REIT hay que conocer que la retribución que realiza a sus accionistas puede ser en forma de dividendos, mediante distribución de ganancias patrimoniales y mediante la retribución de capital y atendiendo lógicamente a su descripción tienen una fiscalidad distinta.

 

Si bien, para los pequeños inversores como nosotros, las distribuciones que realizan los REIT se consideran dividendos desde el punto de vista fiscal y si hablamos de REITs americanos, nos encontramos con la típica retención en origen del 15% (si nuestro broker ha enviado el formulario W8BEN, en otro caso nos retendrían el 30%) y el 21% que actualmente se retiene en destino (España) inicialmente pero ya sabemos que el pellizco final depende del total de dividendos recibidos (recordad  además, el tratamiento de la doble imposición,...en el artículo Fiscalidad de los dividendos podéis encontrar más información).

 

¿qué ventajas tiene la inversión en REIT?

 

Permite realizar una inversión en el mercado inmobiliario sin la necesidad de un gran capital y sin las complicaciones que supone ser el dueño de una propiedad directamente. Este tipo de inversión permite beneficiarse de la posible revalorización de las propiedades del REIT y de una buena parte de los ingresos que consigue de su explotación.

 

El buen tratamiento fiscal de las REIT en EE.UU. que no pagan impuestos federales y la obligación de distribuir el 90% de su beneficio, hace que el accionista reciba más directamente los beneficios de la explotación del REIT, con lo cual el capital recibido es en general mayor.

 

¿Qué inconvenientes presenta la inversión en REIT?

En primer lugar, la dependencia del mercado inmobiliario americano. Este mercado es mucho más rápido (por no decir radical) que el nacional. La movilidad geográfica de los trabajadores americanos es mucho mayor que la de los españoles, y en cuestión de pocos años las ciudades pueden ganar y perder un elevado número de habitantes en función del mercado laboral, modas,...etc. Y una Reit muy centrada en una zona geográfica o en un sector en declive puede sufrir mucho.

 

Por otro lado, una REIT es sensible a los tipos de interés. En general se cree que los tipos de interés altos son malos para una REIT. La lógica puede hacer pensar que cuando las tasas de interés son altas, a las REIT les cuesta más financiarse y por lo tanto deberían ofrecer peor rendimiento sin embargo eso a mí no me queda tan claro, ya que por lo general los tipos altos significa habitualmente una economía favorable y por lo tanto las ocupaciones mejoran y los posibles compradores de vivienda y locales puelen preferir alquilar en lugar de comprar si las hipotecas son caras.

 

Os pongo a continuación el gráfico de la tasa de interés de 10 años y el índice All REIT del Dow Jones (no son todo lo representativo que quería, pero no he encontrado nada mejor).

Del gráfico no se pueden sacar demasiadas conclusiones pero sí que se puede decir que por lo general con una tendencia bajista en los tipos de interés, se observa una tendencia alcista en el índice de los REIT.

 

Por cierto, no me quiero olvidar, a estas ventajas e inconvenientes hay que sumar las tradicionales de la inversión en bolsa, claro.

 

¿Qué parámetros debemos analizar para invertir en REIT?

 

Pues todo lo anterior espero que os guste como cultura general,... pero el verdadero motivo de la entrada no es otro que el mostrar qué parámetros analizar para analizar un REIT,... así que aquí vamos:

 

Tradicionalmente cuando analizamos una compañía nos fijamos en su evolución de ingresos, flujo de caja, beneficios, dividendos... y una REIT no puede ser diferente, pero con sus matices.

 

En particular, los beneficios por acción de un REIT no son una buena métrica ya que incluye las depreciaciones de sus activos mientras que en un REIT, sus activos no sólo no suelen perder valor, sino que en ocasiones suben. Por este motivo, para el estudio de las REIT se analiza el FFO (funds from operation). El FFO se puede definir como el beneficio sin incluir las depreciaciones y añadiendo las pérdidas o ganancias de las ventas de las propiedades enajenadas.

 

Aunque hay que añadir que el FFO no es una métrica tampoco perfecta, ya que no contempla algo tan importante como los gastos de mantenimiento de la cartera del REIT, algo que desde luego no es despreciable (según qué tipo de REIT), por lo que se acuña el término AFFO (adjusted funds from operations) donde se restan la salida de capital destinada a inversión (capital expeditures) que supone los gastos de mantenimiento y nuevas compras.

 

Lógicamente, nos interesa que un REIT tenga un FFO y AFFO crecientes con el tiempo, ya que de este capital se nutre la retribución para el accionista.

 

Así mismo, en lugar de utilizar el Payout (Dividendo/Beneficios), se utiliza el Payout FFO o Payout AFFO, donde se sustituyen los beneficios por estos parámetros para poder verificar el grado de saturación en las retribuciones y su potencial de crecimiento.

 

El crecimiento de la retribución al accionista, el dividendo, su histórico y su sostenibilidad (PAYOUT FFO o AFFO) nos dan información de mucho interés.Pero estos parámetros no son los únicos relevantes, no hay que olvidarse que este tipo de compañías fundamenta su crecimiento a base de emisión de deuda o de ampliar capital y por lo tanto, los parámetros típicos de deuda también deben tenerse en cuenta (el coste del capital, deuda financiera, etc.).

 

Por otro lado y una vez analizado unos números nos queda la parte ... digamos... cualitativa del estudio:

 

Me refiero a la calidad de la cartera de propiedades de la compañía, tanto a nivel de tipo de las mismas como por la diversificación, tasa de ocupación y confianza de los inquilinos entre otras cosas.

 

En este tipo de empresas la gestión es muy importante, por lo que el equipo gestor tiene una gran importancia y su experiencia y buen hacer se dejan notar y mucho en los resultados del REIT, ya que la determinación de las líneas futuras, comprar y vender en el momento adecuado los inmuebles y en las localizaciones adecuadas no es cuestión de suerte, sino de conocimiento del sector, de la geografía y por qué no decirlo de la capacidad de influencia de los gestores.

 

Por último y no siendo menos importante, como no puede ser de otra forma, hay algo que no podemos olvidar... cuáles son las perspectivas de futuro de la compañía, por el sector, por la competencia, por la situación económica,...etc.

 

En definitiva, la inversión en REIT, con sus pros y sus contras no puede descartarse como inversión desde el punto de vista del dividendo, pero como es costumbre su validez viene condicionada por si la REIT en particular se ajusta a los criterios de dividendo adecuados, resumidos en un histórico de crecimiento de dividendos (yo pido que sea superior a 10 años), una rentabilidad adecuada (a un REIT le pediría un mínimo del 5% para considerarla) y un payout sobre FFO sostenible (no me gustaría que superara el 90%), junto con una buena evolución del FFO o AFFO y una deuda sostenible.

 

Estos parámetros como punto de partida, sumados al análisis cualitativo que os comentaba determinarán si invertir o no en un REIT en cuestión, asumiendo que, como toda inversión tiene sus riesgos.

 

Para no hacer la entrada más larga (más aún), en una próxima entrada analizaremos algunas REIT de interés.

 

Saludos y gracias por la paciencia de llegar hasta el final de la entrada.